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·深圳黃金海岸大酒店 河南匯源拍賣有限公司

 

深圳“黃金海岸大酒店”商業價值分析

一、該拍賣標的所處片區商業地產環境分析

一、羅湖片區總體狀況

1、片區概況

羅湖區是深圳市的中心城區之一。在這片最先沐浴改革開放春風的熱土上,創造了三天一層樓的“深圳速度”,誕生了全國第一家證券交易所,第一家地方商業銀行,更孕育出了敢闖敢試、敢為天下先的改革創新精神。經過30年的發展,羅湖已經成為了深圳市的金融中心、商貿中心、文化娛樂旺區和全國最大的黃金珠寶首飾加工基地,城市功能不斷增強,“功能羅湖”的集聚和輻射效應日益顯現。全面落實科學發展觀,羅湖迎來了新的發展機遇,正在全力推進循環經濟發展,構建和諧羅湖效益羅湖和現代化服務強區。

2、片區發展情況

目前,羅湖區已經形成了以服務業立區的經濟結構,第三產業占GDP比重達到了88%,金融、商貿、黃金珠寶和文化創意成為四大支柱產業,《深圳市2030城市發展戰略》將羅湖定位于城市核心區。首先,羅湖是深圳的金融中心區。羅湖集中了全市74%的銀行機構、60%的保險機構,40%的證券機構和50%的其他金融機構。駐深的人民銀行、保監會、深圳證券交易所以及全市90%的外資銀行,100%的外資證券機構和89%的外資保險機構全部集聚羅湖。2008年,羅湖金融業增加值增長19.1%,近十年來首次超過GDP增幅,成為增長最快的行業。羅湖的金融生態環境持續向好,效益不斷提升,截至2008年12月底,羅湖金融機構的資產和利潤總額分別增長3%和71%,占全市的62.7%和71%。金融創新的活力不斷增強,金融中心改造總體規劃41.7萬平方米,其中酒店3.5萬平方米,寫字樓17萬平方米,商場7萬平方米,酒店式公寓5.5萬平方米,人民銀行改造地塊2470多平方米,并且將成為深圳市新的標志性建筑。同時,政府正在努力引進上海黃金交易深圳備份交易中心,進一步豐富金融要素市場。通過加強與香港金融業的合作,我們期盼有更多的外資金融機構來羅湖集聚發展,努力打造深圳的“華爾街”。其次,羅湖是深圳的商貿旺區。根據2007年商業網點普查數據顯示,羅湖的商業坪為1.42萬元/平方米/年,是全市0.73萬元/平方米/年的1.95倍、人民南-老東門寶安南-海關的“金三角”被規劃為市級商業區,全國連鎖30強企業羅湖有3家。羅湖的商業模式也在不斷創新,商業業態更加豐富,許多新的業態紛紛在羅湖“試水”。人民南完成了環境改造,,一個現代化商業街區展現在出入羅湖口岸的國內外游客面前。學習、借鑒了香港的成功經驗,通過空中連廊將主要商業樓宇連為一體,沿街兩側靚麗的燈光和外立面使人民南面貌煥然一新,進一步激發了羅湖的商業活力,鞏固了羅湖的商業地位。

3、商用物業價格情況

中心商圈銷售價格

二、該拍賣標的的商業價值分析

1、地理位置優異,項目在羅湖商業中心區,有大片區商業氛圍的支撐。

2、位于文錦渡口岸海關正對面,與關口相隔30米,文錦渡口是我國最早對外開放的公路客、貨運綜合性陸路口岸,設計流量為汽車1萬輛次/日,旅客10000人次/日。口岸開放時間將在明年延長,逐步做到全天候開放,緩解汽車侯檢時間長而造成的排隊現象。

3、交通便捷:地鐵口、深南東路、雙口岸(羅湖海關和文錦渡口海關)、或者站。建設中的文錦渡口岸通向龍崗區的快速路,屆時過境車輛可通過這條快速路到達龍崗,首先可以分擔沿河北岸排隊的過境車輛;直接經文錦渡口岸出入境。(龍崗區是2010年“世界大學生運動會的舉辦地點”)

4、市政配套齊全,交通便利。

項目周邊配套一覽表

配套類別 名稱 距離 地點 學費(元/學年) 級別
商業 萬佳百貨 步行6分鐘 春風路長豐苑裙樓
  沃爾瑪 步行7分鐘 鳳凰路
  百佳超市 步行7分鐘 鳳凰路
  東門步行街 車程3分鐘 東門
  國貿商業街 車程3分鐘 國貿
  羅湖商業城 車程2分鐘 火車站以東南
銀行證券 招商銀行 步行4分鐘 深南東路與北斗路口文華大廈裙樓
  光大銀行 步行4分鐘 深南東路與北斗路口文華大廈裙樓
  華夏銀行 步行5分鐘 春風路向西大廈裙樓
  招商銀行 步行6分鐘 春風路長豐苑裙樓
  工商銀行 步行6分鐘 春風路長豐苑裙樓
  深圳發展銀行 步行6分鐘 春風路長豐苑對面
  中國銀行 步行5分鐘 春風路
休閑配套 肯德基 步行6分鐘 春風路長豐苑裙樓
  麥當勞 步行7分鐘 鳳凰路百佳超市東側
  陽光酒店 車程2分鐘 嘉賓路
  彭年酒店 車程2分鐘 嘉賓路
  天天漁港 步行7分鐘 鳳凰路

項目所在片區屬于羅湖商圈,是一級輻射區域,隨著地鐵商業的建成營業以及文錦渡口岸開放時間的延長,片區內商業氛圍將逐步升溫。

三、項目商業面積及經濟測算

下圖為本案物業的經濟測算,單價是按照目前市場的商鋪價格而得出。

位置 面積(平米) 業態建議 預計價格(元) 總價
一層建筑面積 1679.61 酒樓 58000 97417380
二層建筑面積 1454.58 酒樓 33000 480001140
三層建筑面積 1662.91 酒店 25000 41572750
四層建筑面積 2195 酒店 18000 39510000
商業建筑面積 6992     2.265億元

注:本測算價不包括已投入酒店裝修的1865萬元。

而來2年的增值,按照歷年住宿餐飲業的20%增長率測算:

位置 面積(平米) 業態建議 預計價格(元) 總價 2010年
一層建筑面積 1679.61 酒樓 69600 1.169億
二層建筑面積 1454.58 酒樓 39600 57601380
三層建筑面積 1662.91 酒店 30000 49887300
四層建筑面積 2195 酒店 21600 47412000
商業建筑面積 6992     2.718億元

位置 面積(平米) 業態建議 預計價格(元) 總價 2011年
一層建筑面積 1679.61 酒樓 83520 1.403億
二層建筑面積 1454.58 酒樓 47520 69121642
三層建筑面積 1662.91 酒店 36000 59864760
四層建筑面積 2195 酒店 25920 56894400
商業建筑面積 6992     3.262億元

 隨文錦渡海關明年客運大樓的開工,即意味著原來口岸出入境的功能,由主要貨運口岸轉變為客運口岸,勢必令口岸人流量增加,并可大大分流集中擁擠的羅湖口岸的人流,促進本地區長期的商業發展。

以2006年建設,2008年落成使用的福田客運新口岸為例:從中可發現口岸功能的改變為商業地產所帶來的物業增值。

商業項目名稱 08年前售價 08-09年售價 變動比例%
海悅華城 3-5萬元/㎡ 10-13萬元/㎡ +260~330%
裕亨花園 3-4.5萬元/㎡ 7-11萬元/㎡ +233~244%
港田花園 3萬元/㎡ 7-9.5萬元/㎡ +233~316%

由上表可見,口岸功能的改變,將大幅度的利好區域內商業地產的前景,因為也提升商業地產的價值。文錦渡口岸西連羅湖口岸,東接未來新蓮塘貨運口岸,起著東西相互呼應補充作用,其長期發展潛力將不可估量。

結論:

> 市場在可預見的時間內將正常發展;

>預計2010年的商服地產的空置率上升幅度不會很大,將維持在1.5%左右浮動。

> 因為2006年12月全面開發導致寫字樓供給增加,帶動辦公經濟的發展和總部經濟的發展,從而為商業服務地產帶來相關的消費者,導致深圳市商業服務地產需求也將有大幅度的提升,因此商業地產消費市場支持依然強勁。

結論一:片區內商業走向受人民南路東擴利好影響

    本項目所處的片區文錦渡口岸,是深圳政府的六大物流基地之一,這對零售業來說,無疑是一大利好,而且項目緊鄰深圳火車站,深圳地鐵3號線延長線與本項目相鄰,這些基礎條件將對本項目物業增值帶來極大鍥機。本項目具有良好的經濟效益,社會效益和環境效益。

結論二:片區商業價值上升空間潛力巨大

   由于東門高額的租金價格,而人民南及口岸的地緣上十分接近,是羅湖商圈的一級輻射區域,相對東門與人民南路高昂的商鋪租金價格,文錦渡口岸商業租金水平遠低于東門與人民南路,因此,隨著商圈逐漸向東滲透,此片區的租金價格也將隨著逐步提升,縮小與人民南路的差距。

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該標的現狀圖示:



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